Come ho già segnalato in passato, la regola generale è che il riparto delle spese condominiali debba essere effettuato secondo il principio di proporzionalità.
L’art. 1123, comma 1, c.c. prevede, infatti, che:
“Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le modifiche deliberate dalla sono particolarmente dai condomini in misura al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione”.
Questa regola, però, subisce delle eccezioni.
Infatti, i commi 2 e 3 dello stesso art. 1123 c.c. prevedono che:
“Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.
Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità”.
Questo significa, come rilevato di recente dalla Corte di Cassazione, con l’ordinanza n.24166/21, che “il condomino non è tenuto a sopportare le spese relative alla cosa che in alcun modo, per ragioni strutturali o attinenti alla sua destinazione, possano arrecargli utilità”.
In altre parole, se il bene non può recare alcuna utilità al condomino, quest’ultimo non deve contribuire alle spese; ad esempio, il condomino che non è proprietario di alcun posto auto, non deve contribuire alle spese relative all’autorimessa.
Tuttavia, in alcuni casi potrebbero essere chiamati a contribuire anche quei condomini che, apparentemente, dovrebbero rimanere estranei.
Si tratta dei casi in cui i lavori, pur riguardando aree di spettanza di una parte dei condomini, sono in realtà utili a tutti quanti. Un esempio potrebbe essere quello di lavori effettuati in aree specifiche, ma che servono a prevenire il rischio di incendio nell’intero stabile.
In questi casi, tutti i condomini devono contribuire.
Nell’ordinanza della Cassazione si legge, infatti: “Vanno quindi ripartite tra tutti i condomini, in proporzione al valore della quota di ciascuno, le spese attinente a parti dell’edificio comuni o ritenute tali in base a norma regolamentare ed adempiano, attraverso le opere poste in essere, ad una funzione di prevenzione di eventi – nel caso di specie l’incendio – che potrebbero interessare l’intero edificio condominiale; la spesa in questione, peraltro deliberata dalla maggioranza dell’assemblea condominiale, non può che essere posta a carico di tutti i condomini. Qualora, invece, l’utilità riguardi la singola proprietà esclusiva e l’intervento non possa in alcun modo servire ad uno o più condomini, non sussiste il loro obbligo a contribuire alle spese relative”.
A veder bene, però, anche in questi casi viene applicata la regola dell’utilità: tutti i condomini sono chiamati a contribuire alle spese, perché tutti i condomini traggono un’utilità (la riduzione del rischio di incendi nello stabile) dai lavori.
Avv. Mauro Sbaraglia
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