Sia per le locazioni ad uso abitativo, che per quelle ad uso commerciale, la legge prevede che il conduttore possa recedere dal contratto per gravi motivi.
Infatti, gli artt. 4 e 27 della legge n.392/78 prevedono: “Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata”).
Il conduttore che voglia recedere deve quindi inviare una raccomandata, o utilizzare un altro mezzo equivalente, dando un preavviso al locatore di almeno sei mesi.
Domanda: nella sua comunicazione il conduttore deve indicare i motivi, in forza dei quali esercita il recesso?
Secondo l’ordinanza n.24266/20 della Corte di Cassazione, “l’onere, per il conduttore, di specificare i gravi motivi contestualmente alla dichiarazione di recesso in parola, ancorché non espressamente previsto dalla normativa, deve ritenersi insito nella facoltà di recesso, la cui comunicazione, in quanto trattasi di recesso “titolato”, non può prescindere – in ciò distinguendosi dal processo ad nutum – dalla specificazione dei motivi…”.
Dunque, il conduttore è tenuto ad indicare nella sua comunicazione i motivi del recesso.
Ciò non significa che debba entrare nel merito delle ragioni di diritto od economiche alla base del recesso, ma, in ogni caso, i motivi devono essere esplicitati, anche per consentire al locatore di valutarli e contestarli.
Nella sopra citata ordinanza della Cassazione si legge infatti che “è stato pure più volte precisato da questa Corte che, ai fini del valido ed efficace esercizio del diritto potestativo di recesso del conduttore, ai sensi della normativa citata, è sufficiente che egli manifesti, con lettera raccomandata o altra modalità equipollente, al locatore il grave motivo per cui intende recedere dal contratto di locazione, senza avere anche l’onere di spiegare le ragioni di fatto, di diritto o economiche su cui tale motivo è fondato, né di darne la prova perché queste attività devono esser svolte in caso di contestazione da parte del locatore”.
Dunque, da un lato, il conduttore deve offrire una chiara indicazione dei motivi alla base del recesso, dall’altro lato, il locatore può contestare detti motivi, purché ciò avvenga in modo tempestivo e specifico (“Alla necessità dell’indicazione, nella dichiarazione di recesso, dei motivi posti a fondamento dello stesso dalla parte conduttrice non può non corrispondere l’onere, della parte locatrice, di una contestazione tempestiva e specifica degli stessi, e ciò anche in chiave di tendenziale contemperamento dei diritti e degli interessi delle parti del contratto, in una prospettiva di equilibrio e di correttezza dei comportamenti economici e di certezza delle situazioni giuridiche”).
Avv. Mauro Sbaraglia
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