Un uomo sottoscrive una proposta di acquisto di un appartamento, nella quale era chiaramente specificato “che sull’immobile non vi erano iscrizioni ipotecarie e trascrizioni pregiudizievoli”.
Più tardi, invece, l’uomo scopre che, circa due anni prima, su quell’immobile era stata avviata una procedura esecutiva e che il pignoramento era stato regolarmente trascritto in Conservatoria.
L’uomo decide quindi di fare causa all’agenzia immobiliare, contestando di non essere stato informato della trascrizione del pignoramento.
Il Tribunale e la Corte d’Appello di Roma gli danno però torto, “mancando la prova in ordine a un eventuale conferimento di uno specifico incarico volto ad effettuare indagini di tipo tecnico giuridico”.
La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n.28441/22, ha invece accolto la domanda.
Secondo la Corte, infatti, “il mediatore è un operatore specializzato e, come tale, è tenuto, nello svolgimento della sua attività, ad osservare la diligenza qualificata, coerente con la qualifica posseduta, secondo quanto prescrive l’art. 1176 c.c., essendo obbligato a comunicare alle parti le circostanze a lui note e quelle conoscibili, capaci di incidere sul buon esito della mediazione”.
In altre parole, l’agente immobiliare non può limitarsi a mettere in contatto due soggetti, ma deve attivarsi per acquisire le informazioni rilevanti ai fini dell’affare; e ciò anche in assenza di uno specifico incarico del cliente.
Infatti, “il mediatore, tanto nell’ipotesi tipica in cui abbia agito in modo autonomo, quanto nell’ipotesi in cui si sia attivato su incarico di una delle parti, ha l’obbligo di comportarsi con correttezza e buona fede e di riferire alle parti le circostanze dell’affare a sua conoscenza, ovvero che avrebbe dovuto conoscere con l’uso della diligenza da lui esigibile”.
Ma quali sono le informazioni che l’agente immobiliare deve acquisire e riferire alle parti?
La Cassazione ne elenca alcune: “le informazioni sulla eventuale contitolarità del diritto di proprietà in capo a più persone, sull’insolvenza di una delle parti, sull’esistenza di circostanze in base alle quali le parti avrebbero concluso il contratto con un diverso contenuto, su eventuali prelazioni ed opzioni, sul rilascio delle autorizzazioni amministrative, sulla provenienza dei beni da donazioni suscettibili di riduzione, sulla solidità delle condizioni economiche dei contraenti, sulla presenza di iscrizioni o trascrizioni sull’immobile e dunque anche sulla titolarità del bene in capo alla parte venditrice”.
Avv. Mauro Sbaraglia
Photo by Harmen Jelle van Mourik on Unsplash