È possibile usucapire tutto, o almeno una parte, del giardino condominiale?
A questa domanda ha risposto la Corte di Cassazione, con la sentenza n.38088/22.
Alcuni anni fa, una signora chiese ad un Tribunale lombardo di dichiarare il suo acquisto, per usucapione, di una parte del giardino condominiale; dalla sentenza della Cassazione emerge che, dal lontano 1967, la signora “avesse utilizzato nel corso degli anni la parte del giardino che si affacciava al proprio appartamento, al quale aveva accesso mediante alcune porte finestrate, che vi avesse collocato sedie e tavoli, svolto feste, piantumato alcune piante da fiore o arbusti, conficcato nel prato delle lastre di pietra, onde agevolare il passaggio”.
In considerazione di ciò, la donna affermava che quella parte del giardino fosse ormai sua.
La Cassazione non è stata però dello stesso avviso.
Infatti, ribadendo quanto era stato già deciso dalla Corte d’Appello di Milano, la Cassazione ha rilevato che “tali condotte abbiano costituito [solo] un saltuario utilizzo […]. Inoltre, alla manutenzione di tutto il giardino aveva sempre provveduto il Condominio”.
Ma soprattutto, aggiunge la Cassazione, è “emblematica, in tal senso la circostanza che l’area rivendicata non era stata mai separata dal resto e che le chiavi del giardino erano detenute dal portiere”.
In buona sostanza, le condotte della donna sono state tollerate dal Condominio, ma non possono giustificare l’usucapione.
Del resto, la giurisprudenza ha più volte chiarito che, ai fini dell’usucapione, non bastano semplici atti di gestione; infatti, “ai fini della decorrenza del termine per l’usucapione è idoneo soltanto un atto (o un comportamento) il cui compimento da parte di uno dei comproprietari realizzi l’impossibilità assoluta per gli altri partecipanti di proseguire un rapporto materiale con il bene e, inoltre, denoti inequivocabilmente l’intenzione di possedere il bene in maniera esclusiva, sicché, in presenza di un ragionevole dubbio sul significato dell’atto materiale, il termine per l’usucapione non può cominciare a decorrere ove agli altri partecipanti non sia stata comunicata, anche con modalità non formali, la volontà di possedere in via esclusiva”.
Nel caso di specie, la Cassazione ha rilevato che, “emblematicamente, l’area in questione non era stata recintata”.
Per usucapire un bene, quindi, non basta dimostrare di averne goduto in modo esclusivo, bisogna provare “di averlo fatto escludendo gli altri comproprietari, cioè apertamente contrastando il loro comune diritto, così da evidenziare una inequivoca volontà di possedere uti dominus e non più uti condominus”.
In considerazione di tutto ciò, la domanda della signora è stata respinta.
Avv. Mauro Sbaraglia
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