La legge prevede che, in alcuni casi, quando una locazione commerciale si conclude, il conduttore ha diritto a ricevere dal locatore una somma, la cd. indennità di avviamento commerciale.
Infatti, il primo comma dell’art. 34 della legge n.392/78 prevede: “In caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili di cui all’articolo 27, che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, il conduttore ha diritto, per le attività indicate ai numeri 1) e 2) dello articolo 27, ad una indennità pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto; per le attività alberghiere l’indennità è pari a 21 mensilità”.
Il successivo art. 35 precisa però: “Le disposizioni di cui all’articolo precedente non si applicano in caso di cessazione di rapporti di locazione relativi ad immobili utilizzati per lo svolgimento di attività che non comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori nonché destinati all’esercizio di attività professionali, ad attività di carattere transitorio, ed agli immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici”.
Quindi, in buona sostanza, possiamo dire che, se l’attività svolta nell’immobile locato comportava contatti diretti con il pubblico e la conclusione della locazione non è dovuta all’inadempimento, alla disdetta o al recesso del conduttore o al suo fallimento, quest’ultimo ha diritto a 18 mensilità dell’ultimo canone (21 per le attività alberghiere).
Attenzione, però, il conduttore ha diritto all’indennità solo se disponeva delle autorizzazioni previste dalla legge per l’esercizio dell’attività.
La recente ordinanza n.20330/23 della Corte di Cassazione ha infatti precisato che “la tutela dell’avviamento commerciale, apprestata dall’art. 34 della legge 27 luglio 1978, n. 392, per gli immobili adibiti ad uso diverso dall’abitazione, utilizzati per un’attività commerciale comportante contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori, non può essere riconosciuta al conduttore che eserciti quell’attività senza le prescritte autorizzazioni, poiché il presupposto della tutela risiede nella liceità dell’esercizio dell’attività medesima, in quanto si fornirebbe altrimenti protezione a situazioni abusive (frustrando l’applicazione di norme imperative che regolano le attività economiche) e lo stesso scopo premiale della disciplina posta a fondamento della predetta legge, che, quanto all’avviamento, consiste nella conservazione, anche nel pubblico interesse, delle imprese considerate”.
Avv. Mauro Sbaraglia
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