L’acquirente di un appartamento fa causa al venditore, chiedendo il rimborso degli oneri condominiali da lui versati dopo la vendita, in quanto relativi al periodo in cui non era ancora proprietario.
Il venditore si difende, esibendo una quietanza dell’amministratore del condominio, non più in carica, che attestava il regolare pagamento di tutti gli oneri condominiali maturati prima della vendita, e sostiene quindi di non dovere nulla all’acquirente.
Chi ha ragione? In questi casi, che valore hanno le quietanze dell’amministratore di condominio?
In un contenzioso di questo tipo, tra venditore e compratore, le quietanze dell’amministratore non garantiscono del tutto il venditore.
La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n.29740/23, ha infatti ricordato che “le quietanze rilasciate alla venditrice dal precedente amministratore, che non è stato parte della causa, erano prive di forza confessoria verso l’acquirente” ed inoltre che “le scritture provenienti da terzi estranei alla lite possono essere liberamente contestate dalle parti”.
In altre parole, in una causa tra venditore e acquirente, le quietanze rilasciate dall’amministratore sono contestabili, in quanto provengono da un soggetto che non è direttamente coinvolto nel giudizio; pertanto, sempre secondo la Cassazione, queste attestazioni “costituiscono prove atipiche il cui valore probatorio è meramente indiziario, potendo contribuire a fondare il convincimento del giudice unitamente agli altri dati probatori acquisiti al processo”.
Quindi:
- da un lato, il venditore non può fare completo affidamento sulla quietanza dell’amministratore, perché essa, come detto, può essere contestata dall’acquirente;
- dall’altro lato, l’acquirente che intenda contestarla, deve offrire al giudice un qualche elemento, che serva a confutare la dichiarazione dell’amministratore.
Starà poi al giudice valutare e soppesare tutti gli elementi probatori offerti dalle parti e decidere caso per caso.
Avv. Mauro Sbaraglia
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