Una donna legge un annuncio di un’agenzia immobiliare, che proponeva in affitto un appartamento; la donna fa una proposta, ma il proprietario non la accetta.
Qualche mese più tardi, dopo che il mandato dell’agenzia era ormai scaduto, il marito della donna contatta direttamente il proprietario dell’appartamento e i due si accordano per la locazione.
L’agente immobiliare ne viene a conoscenza e fa causa alla donna, in quanto quest’ultima aveva firmato una clausola, con la quale “si era obbligata a corrispondere il compenso provvigionale anche in caso di locazione dell’immobile dopo la scadenza dell’incarico e anche qualora il contratto fosse stato concluso da parte di soggetti ad essa riconducibili (familiari, società partecipate)”.
Una clausola di questo tipo è legittima?
Secondo la sentenza n.785/24 della Corte di Cassazione, questa clausola “determina certamente uno squilibrio significativo perché vincola il consumatore, che si sia avvalso dell’attività del mediatore, al pagamento della provvigione per un periodo indeterminato dopo la scadenza del contratto”.
D’altra parte, se è vero che scopo della clausola è quello di tutelare il mediatore, è altresì vero “l’esigenza di tutela del mediatore deve essere bilanciata con la tutela del consumatore, che è parte debole nei contratti predisposti unilateralmente dal professionista”.
Secondo la Cassazione, quindi, la clausola è vessatoria e quindi nulla, salvo che l’agente dimostri che essa sia stata “oggetto di specifica trattativa con il consumatore” (art. 34 cod. consumo).
Questo il principio espresso dalla Corte: “È vessatoria ed abusiva, ai sensi dell’art.1341 c.c. e dell’art.33 del Codice del Consumo, la clausola, predisposta unilateralmente dal mediatore, che prevede il diritto del compenso provvigionale, dopo la scadenza del contratto e senza limiti di tempo, da parte di un soggetto che si sia avvalso della sua attività qualora l’affare sia stato successivamente concluso da un familiare, società o persona “riconducibile”; detta clausola determina un significativo squilibrio a cari del consumatore perché lo obbliga ad una prestazione in favore del professionista indipendentemente da ogni accertamento, anche in via presuntiva, del preventivo accordo con il soggetto che ha concluso l’affare o di ogni altra circostanza concrete da cui risulti che l’affare sia stato agevolato in ragione dei rapporti familiari o personali tra le parti”.
Avv. Mauro Sbaraglia
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