Chi acquista un appartamento risponde delle spese condominiali degli ultimi due anni non pagate dal precedente proprietario.
Infatti, l’art. 63, comma 4, disp. att. c.c. prevede: “Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente”.
Ma cosa succede se l’assemblea attribuisce al nuovo proprietario spese maggiori di quelle effettivamente dovute?
Succede che il nuovo proprietario dovrà impugnare la delibera, per far accertare dal tribunale l’effettivo – minor – ammontare delle somme da lui dovute.
Ma la delibera che ha attribuito delle spese maggiori di quelle dovute è nulla o annullabile?
La differenza non è di poco conto, per la semplice ragione che la delibera nulla è sempre impugnabile, quella annullabile è invece impugnabile solo nel termine di trenta giorni.
A questa domanda ha risposto la Corte di Cassazione, con l’ordinanza n.20601/24.
La Corte ha affermato che “le delibere condominiali di ripartizione delle spese di gestione, emanate in violazione dei criteri normativi (legali o negoziali), sono nulle solo se l’assemblea (a maggioranza) abbia manifestato l’intendimento di modificarli programmaticamente per il futuro. In altre parole, l’assemblea che deliberi a maggioranza di modificare i criteri di ripartizione previsti dalla legge o dall’accordo unanime dei condomini opera in difetto assoluto di attribuzioni, mentre non esorbita dalle proprie attribuzioni l’assemblea che (come in questo caso) si limiti a ripartire le spese condominiali per il caso oggetto della delibera, anche se la ripartizione venga effettuata (consapevolmente) in violazione dei criteri legali o negoziali. Una delibera di quest’ultimo tipo non ha carattere normativo (cioè, non incide su tali criteri generali, valevoli per il futuro), né è contraria a norme imperative. Pertanto, tale delibera è semplicemente annullabile e pertanto ha da essere impugnata, a pena di decadenza, entro il termine perentorio di trenta giorni ex art. 1137 co. 2 c.c.”.
Tradotto: una delibera che modifica solo per un caso specifico, e non per sempre, i criteri di riparto delle spese è annullabile e quindi deve essere necessariamente impugnata entro il termine di trenta giorni.
Avv. Mauro Sbaraglia
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