La fissazione dell’assemblea di condominio deve essere comunicata ai condomini, con raccomandata, posta elettronica certificata, fax o consegna a mano, almeno cinque giorni prima e deve contenere, ovviamente, l’indicazione dell’ordine del giorno.
Se l’amministratore omette di convocare qualche condomino, la delibera potrà essere annullata.
Ma attenzione, l’impugnazione non può essere fatta da tutti i condomini, ma solo da quelli che non sono stati convocati.
Infatti, nell’ordinanza n.6821/21, la Corte di Cassazione rileva come, “essendo stata ricondotta la patologia della quale è affetta la delibera assunta all’esito di assemblea svoltasi in assenza di regolare convocazione a quella dell’annullabilità, il relativo vizio possa essere dedotto solo dall’interessato, e precisamente dal condomino che non sia stato convocato”.
Del resto, l’art. 66 della disp. att. c.c. prevede chiaramente che “in caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell’articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati”.
Domanda: la stessa disciplina si applica anche agli immobili che hanno più comproprietari?
Pensiamo al caso di un immobile di proprietà di due fratelli: cosa succede se l’amministratore ne convoca solo uno?
Secondo la Cassazione, succede che gli altri comproprietari non convocati potranno impugnare la delibera, mentre il comproprietario regolarmente convocato non potrà farlo (“Né la situazione che l’appartamento dell’[…] fosse in comunione con altri comproprietari, di cui si lamenta l’omessa convocazione, è idonea a determinare una soluzione diversa, in quanto anche gli altri comproprietari rivestono la qualità di condomini, ed erano quindi legittimati autonomamente ad impugnare la delibera, lamentando la loro omessa convocazione”).
Concludendo, se è vero che la mancata convocazione di un condominio rende la delibera assunta dall’assemblea annullabile, è altresì vero che l’impugnazione non spetta a tutti i condomini, ma solo a quelli non convocati, e che la stessa disciplina si applica in caso di comproprietà.
Avv. Mauro Sbaraglia
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