Sappiamo tutti che, quando si conclude un contratto di vendita o di locazione di un immobile, l’agente immobiliare che ha messo in contatto le parti ha diritto a percepire la provvigione.
Ma quand’è che scatta il diritto alla provvigione e, soprattutto, cosa deve fare il mediatore per avere diritto al pagamento?
L’ordinanza n.11443/22 della Corte di Cassazione ci aiuta a chiarirci le idee.
Secondo la Corte, “il diritto del mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’attività intermediatrice, pur non richiedendosi che tra l’attività del mediatore e la conclusione dell’affare sussista un nesso eziologico diretto ed esclusivo; è sufficiente, infatti, che, la “messa in relazione” delle stesse costituisca l’antecedente indispensabile per pervenire, attraverso fasi e vicende successive, alla conclusione del contratto”.
Pertanto, il diritto alla provvigione nasce quando il mediatore abbia posto in essere una condotta che abbia causato la conclusione del contratto.
Non è necessario un suo intervento in tutte le fasi della trattativa; “la prestazione del mediatore, pertanto, può ben esaurirsi nel ritrovamento e nell’indicazione di uno dei contraenti, indipendentemente dal suo intervento nelle varie fasi delle trattative sino alla stipula del negozio, sempre che la prestazione stessa possa legittimamente ritenersi conseguenza prossima o remota della sua opera, tale, cioè, che, senza di essa, il negozio stesso non sarebbe stato concluso, secondo i principi della causalità adeguata”.
Detto ancora in altre parole, il diritto alla provvigione nasce quando l’agente abbia realizzato “l’antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto”.
Peraltro, è interessante notare che, secondo la giurisprudenza, “non è necessaria l’esistenza di un preventivo conferimento di incarico per la ricerca di un acquirente o di un venditore, ma è sufficiente che la parte abbia accettato l’attività del mediatore avvantaggiandosene”.
Quindi, se i contraenti hanno tacitamente accettato l’attività intermediatrice dell’agente (e ovviamente l’affare va poi in porto), quest’ultimo matura il diritto alla provvigione.
Avv. Mauro Sbaraglia
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