Cosa succede se durante le trattative il venditore di un immobile omette di far presente al compratore la presenza di abusi edilizi?
Si è occupata della questione l’ordinanza n.28765/24 della Corte di Cassazione e, per certi versi, la risposta che ha dato è ovvia.
Il caso riguardava la truffa contrattuale commessa da un venditore, “avendo quest’ultimo sottaciuto, nelle trattative per la vendita di un immobile alle controparti, i diversi profili di abuso edilizio da cui l’immobile compravenduto […] risultava affetto”.
In buona sostanza, la Cassazione ha condannato il venditore al pagamento delle seguenti somme:
- quelle necessarie ad eliminare le opere abusive;
- quelle necessarie a compensare la perdita di valore dell’immobile.
Se per le prime somme, quelle necessarie a rimuovere gli abusi, non c’è molto da dire, in quanto la loro debenza è davvero scontata, qualche dubbio potrebbe forse sorgere per le seconde.
Nel caso del quale si è occupata la Cassazione, però, quest’ultima non ha avuto nel riconoscere anche un risarcimento per la perdita di valore dell’appartamento.
Ciò, in quanto “le spese per l’eliminazione degli abusi non valgono in nessun caso a compensare la riduzione del valore dell’immobile abusivo compravenduto […], poiché quelle spese valgono unicamente ad eliminare i manufatti abusivi il cui valore era stato viceversa considerato dalle parti ai fini della determinazione del prezzo originariamente convenuto tra le parti; ciò posto, una volta eliminati gli abusi (e sostenute le corrispondenti spese), l’immobile non risulta affatto riportato al valore integrale originariamente convenuto tra le parti, rimanendo piuttosto deprezzato dall’eliminazione di una sua componente costitutiva (quella abusiva), con la conseguente logica cumulabilità del rimborso per l’eliminazione degli abusi con gli importi riconosciuti a titolo di riduzione del prezzo”.
In altre parole:
- se una volta eliminati gli abusi, l’immobile ritorna al valore concordato dalle parti, si devono riconoscere sole le prime somme, salvo eventuali altre voci di danno, da verificare di volta in volta (ad esempio, il risarcimento per il ritardo con cui il compratore entra possesso dell’appartamento a causa dei lavori di rimozione dell’abuso);
- se invece, l’eliminazione degli abusi provoca una riduzione di valore dell’immobile, è evidente che anche tale riduzione deve essere risarcita al compratore.
Avv. Mauro Sbaraglia
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